[독일] 주거 안정의 해법은 있을까? _베를린 월세상한제 무효결과

전 세계적으로 주거안정이 큰 이슈이다.

주요 대도시들은 날로 높아가는 집값과 땅값에 어떤 대응책도 내놓지 못하고 있다.

 

독일 역시 주거안정을 위해 여러 정책을 내고 있는데 요즘 이슈는 지난해 2월부터 베를린시가 시행하고 있던 월세상한제이다.

 

월세상한제는 베를린 시의회에서 사회민주당, 좌파당, 녹색당 연정으로 임차인의 부담을 줄이기 위해 제정된 법이다.

19년 6월 수준으로 5년간 월세를 동결하고 새 임대계약은 시 정부가 정한 표준 임대료를 따르게 하였다.

표준 임대료 보다 20%이상 높으면 신고하고 그간 상한 임대료보다 높은 임대료를 부과하고 있었다면 강제로 낮출 수 있었다.

이로 인해 평균 월세가 7.8%가 하락하였지만 부작용도 심해 임대사업자들이 항의의 뜻으로 집을 비워두거나 불법경로로 개인임대를 하는 경우가 발생하였다.

이 때문에 임대 매물수가 30%~50%가 줄어들었다.

결국 법안에 반대한 연방의원 284명이 헌법재판소에 법률심사 소송을 제기하였고 월세상한제는 무효라는 결론이 나왔다.

그 사유는 2015년에 연방정부가 도입한 월세 브레이크라는 법이 같은 목적의 법이므로 시정부는 추가 입법의 권한이 없다는 것이다.

연방정부의 월세브레이크 제도는 베를린, 쾰른 등 집중 규제지역으로 선정된 곳에 새로 월세를 내놓을 때 주변 시세의 10%를 초과할 수 없도록 규정하는 것이다.

 

이번 무효 판결로 임대거주비율이 85%나 되는 베를린의 150만 가구 280만 임차인들은 즉시 월세가 크게 오르고 감면받은 금액을 내야할 수 도 있게 되었다.
쉽게 예를 들면 그간 600유로로 생활이 가능했던 부엌,거실,침실 각 1개의 단촐한 원룸의 월세가 1,200유로로 오르는 것이다. 

이 사태에 화가 난 4월 15일 베를린의 임차인들이 냄비 뚜껑을 두드리며 월세상한제 무효에 대한 항의를 하는 게릴라 시위를 벌였다.

 

베를린의 주택 신규 수요는 매년 30만채가 넘는데 지난 3년간 28만채씩만 공급이 되고 있어 주택난이 나아질 기미를 보이지 않는다.

 

한국 역시 81년 3월 1일부터 임차인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정 보장을 위해 주택임대차보호법을 시행하고 있다.

20년 7월 31일 새로 개정된 주택임대차보호법은 임대차 3법으로 정리되는데 전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제가 그것이다.

 

가결 즉시 시행된 전월세 상한제는 기존 금액에서 5%이상 못 올리게 상한을 정해둔 것이다.

계약갱신청구권은 기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장하는 것이다.

위의 두 법과 다르게 21년 6월부터 시행되는 전월세 신고제 (주택 임대차 신고제)는 보증금 6천에 월세 30만원이 넘는 전월세 계약의 경우 집주인과 세입자는 지방자치단체에 계약 내용을 의무적으로 신고해야 한다는 것이다.

 

이런 제도가 자리잡으면서 각 제도를 거부할 수 있는 정당한 사유에 대한 치열한 공방이 벌어지는 등 여러 반발과 갈등이 있다.

예상했던 효과는 나타나지 않고 오히려 전세금이 상승하는 등의 부작용도 나타난다.

그래서 대안으로 표준 임대료 제도가 논의되고 있는데 이건 해당 지역을 슬럼화 시키는 부작용도 있어 신중해야 한다는 의견이 제시된다.

 

베를린의 월세상한제는 실패하였고 우리의 임대차보호법도 많은 구멍을 가지고 있지만 이런 제도들이 보완되고 강화되는데 총력을 기울여 궁극적으로 주거안정을 이뤄내길 바란다.